I problemi generati dalle persistenti restrizioni e limitazioni imposte dal Governo non sono unicamente quelli conseguenti all’impossibilità di svolgere le attività e di produrre reddito, ma derivano anche dall’impossibilità di far fronte agli obblighi scaturenti dai rapporti contrattuali di locazione degli immobili ad uso commerciale. Parimenti, anche se per ragioni conseguenti ed indirette, quelli adibiti ad uso abitativo. Il quadro socio-economico generale non è affatto confortante e la normativa emergenziale che muta nel corso del tempo unita alla confusione generata dagli organi di informazione e all’incertezza che pesa come una spada sulle teste dei cittadini, non consente un approccio lucido rispetto ai possibili rimedi e alle soluzioni perciò questo contributo si propone di affrontare in maniera sintetica e il più possibile chiara il tema legato alla sorte dei rapporti locatizi.
Innanzi tutto è bene precisare che la normativa emergenziale, al momento, ha lasciato invariata la disciplina dei contratti di locazione prevista dal nostro ordinamento in quanto il Governo, durante tutta l’emergenza sanitaria tutt’ora in corso, non ha emesso alcun provvedimento che disciplini in maniera differente obblighi e responsabilità derivanti dai rapporti locatizi. Le conseguenze quindi si riflettono sulle parti coinvolte nel rapporto le quali, in assenza di un’indicazione uniforme e chiara, spesso assumono scelte che possono ripercuotersi ulteriormente su una condizione già gravemente esposta, come ad esempio optare per l’autoriduzione e/o il differimento del pagamento del canone di locazione.
Il conduttore che decida in via unilaterale di autoridurre l’importo del canone mensile o di differirne il versamento commette una scelta che il nostro ordinamento ritiene illegittima ed in grado di integrare quello che è un vero e proprio inadempimento contrattuale. Anzi, mentre le attività commerciali potrebbero avvalersi dell’impossibilità sopravvenuta della prestazione e/o dell’eccessiva onerosità (v. articolo in questo sito del 16 aprile 2020) per trovare una giustificazione che possa ritenersi legittima, nel caso di locazione abitativa la scelta sarebbe totalmente ingiustificata e comporterebbe come conseguenza la risoluzione del contratto.
Pertanto, pur avendo ben presente che i provvedimenti emergenziali hanno privato del godimento del bene i conduttori commerciali in maniera diretta e quelli abitativi, a volte, in maniera indiretta, rimane fermo il fatto che le soluzioni unilaterali sono da considerarsi come inadempimenti contrattuali e perciò da evitare.
Allora, quale soluzione è prospettabile senza ricorrere alle ipotesi di risoluzione del contratto che sia invocando i c.d. “gravi motivi” o per “impossibilità e/o eccessiva onerosità sopravvenuta” che comunque esporrebbero le parti a percorsi giudiziali, oggi non di veloce soluzione; come si può mantenere il contratto in essere senza trovarsi gravati dal pagamento mensile del canone in assenza di un reddito costante ovvero in situazioni di grave difficoltà economica che sussisteranno certamente anche in futuro?
Ebbene, considerata l’eccezionalità degli eventi che viviamo, la soluzione auspicabile è che entrambe le parti possano fare ricorso al buonsenso e alla buona fede aprendo un tavolo di trattativa che abbia come comune fine quello di preservare il rapporto contrattuale, ma a condizioni differenti rispetto a quello originariamente stipulato. Il risultato sarebbe un compromesso temporaneo che tutela conduttore e locatore.
Nel caso di contratto di locazione ad uso abitativo le parti potrebbero concordare la modifica del contratto da locazione libera (ordinaria) ad una agevolata; in tale caso il conduttore si vedrebbe ridotto il canone secondo i parametri stabiliti dagli accordi territoriali ed il locatore potrebbe usufruire di agevolazioni fiscali come la c.d. cedolare secca.
Oppure potrebbero semplicemente accordare una riduzione temporanea rinegoziando il contratto sulla scorta del pregresso rapporto di fiducia instaurato nel tempo ovvero concordare una sospensione per alcuni mesi con successivo recupero del non versato da spalmarsi nei mesi successivi.
Nel caso di locazioni commerciali la soluzione è ancor più auspicabile soprattutto perché il fine è quello di poter consentire all’imprenditore una ripresa della propria attività commerciale ed anche in tale caso è utile fare ricorso a soluzioni di compromesso.
In entrambi i casi, si consiglia di fare affidamento a professionisti qualificati e/o ad organismi di mediazione che possano non tanto e non solo condurre la trattativa, ma soprattutto indicare alle parti quali sono gli obblighi e gli adempimenti da svolgere affinchè l’accordo raggiunto sia valido ed abbia efficacia. Rammentiamo infatti che ogni modifica contrattuale deve avere la forma scritta ed in taluni casi devono essere fatte opportune comunicazione all’Agenzia dell’Entrate.
Concludendo, nella speranza che la situazione emergenziale che stiamo vivendo trovi quanto prima una definitiva soluzione ed auspicando che, nell’attesa, il Governo possa emettere provvedimenti univoci e sostanziali, l’unica soluzione che rappresenti un vantaggio reciproco ed escluda procedimenti giudiziali, è di rinegoziare i contratti di locazione salvando entrambe le posizioni delle parti.